摘要引言

違章建築在台灣不動產市場中普遍存在，但其買賣涉及複雜法律風險與行政責任。本文將詳細解析違章建築的定義、買賣風險、瑕疵擔保責任、行政罰則連動關係，以及實務處理建議，幫助您了解在違章建築交易中如何保障自身權益，避免法律糾紛與行政處罰。

違章建築買賣不僅涉及民事瑕疵擔保責任，更可能面臨行政罰鍰、強制拆除等風險，了解相關法律規定與實務處理方式至關重要。

違章建築基本概念與風險解析

違章建築定義與類型

根據建築法規定，違章建築指有下列情形之一者：

  1. 未經申請許可擅自建造者
  2. 未按核准圖說施工者
  3. 建築物主要構造、位置、高度或面積與核定工程圖樣及說明書不符者
  4. 使用執照申請前擅自變更室內裝修者
實務案例：違章建築買賣糾紛
最高法院判決指出，賣方明知房屋有違章建築而未告知買方，應負瑕疵擔保責任。買方得請求減少價金或解除契約，並得請求損害賠償。

違章建築買賣主要風險

違章建築交易涉及多重法律風險：

  • 行政風險：面臨罰鍰、限期拆除、停止使用等處分
  • 民事風險：瑕疵擔保責任、契約解除、損害賠償
  • 稅務風險：房屋稅、地價稅計算與補繳問題
  • 融資風險：銀行可能拒絕貸款或要求提前清償
  • 使用風險：無法辦理產權登記、水電申請困難

注意：違章建築無法辦理所有權登記，買受人僅取得事實上處分權，無法對抗行政機關的拆除處分，風險極高。

違章建築法律責任分析

責任類型 法律依據 法律效果 救濟方式
行政責任 建築法第86、95條 罰鍰、限期拆除、停止使用 行政救濟、訴願
民事責任 民法第354、359條 減少價金、解除契約、損害賠償 民事訴訟、調解
稅務責任 房屋稅條例、稅捐稽徵法 補繳稅款、罰鍰 復查、訴願
刑事責任 刑法第193、210條 公共危險罪、偽造文書罪 刑事辯護、上訴
違章建築風險檢測
檢測結果：

風險管理建議：無論處於何種交易階段，確認建物合法性、審閱契約條款、尋求專業律師協助是保障自身權益的三大關鍵。切勿因價格優惠而忽略潛在法律風險。

瑕疵擔保與契約責任

物之瑕疵擔保責任

違章建築可能構成物之瑕疵，賣方應負擔保責任：

1
瑕疵存在
違章建築狀態於危險移轉時已存在
2
瑕疵重要性
瑕疵足以影響契約目的或減少價值
3
買方不知情
買方於契約成立時不知瑕疵存在

賣方告知義務與法律效果

賣方負有誠實告知義務，違反時可能產生以下法律效果：

  • 減少價金：按違章建築對房屋價值影響程度減少價金
  • 解除契約：瑕疵重大無法達契約目的時得解除契約
  • 損害賠償：因瑕疵所生之拆除費用、行政罰鍰等
  • 詐欺責任：故意隱瞞可能構成詐欺，負刑事責任
重要判例：瑕疵擔保責任
實務判決確立，違章建築構成物之瑕疵，賣方應負瑕疵擔保責任。若賣方故意不告知，買方除得請求減少價金外，並得請求損害賠償。

小結與行動建議

違章建築買賣涉及複雜法律風險，從民事瑕疵擔保到行政罰則連動，了解相關法律規定與實務見解至關重要。交易前應審慎評估風險，交易後如發現問題應及時採取法律行動。

面對違章建築交易時，建議確認建物合法性、審閱契約條款、尋求專業律師協助，並在每個階段積極行使法律賦予的權利，以維護自身權益與避免法律糾紛。

立即採取行動：若您或親友正面臨違章建築交易糾紛，應立即尋求專業不動產律師協助，確保權利獲得完整保障，避免重大財務損失。